부동산 법률과 계약
부동산 매매·임대차 계약의 체결과 해제, 이행을 둘러싼 법률 문제를 다룹니다. 계약 조항과 사실관계의 연결점을 중심으로 검토합니다.
대한변호사협회 등록 건설·부동산 전문변호사 · 법무법인(유한) 우면 구성원변호사 김영진이 씁니다.프로필 →
- 도로를 경매로 낙찰받으면 기존 통행자에게 사용료를 청구할 수 있는가?
경매 취득만으로 사유지 도로의 기존 사용·수익 제한이 해소되지는 않는다. 원소유자의 제한 성립, 특정승계인에 대한 예외, 사정변경을 나누어 권리분석하는 방법을 설명한다.
쟁점 분석
- 건축선 후퇴로 도로에 편입된 땅, 나중에 사용료를 받을 수 있는가?
건축선 후퇴나 도로후퇴편입지라는 공법상 기재만으로는 사용·수익권 포기가 자동 인정되지 않는다. 도로 제공과 개발상 편익의 연결이 실제 판단을 가른다.
쟁점 분석
- 상가 주차장 진입로도 '일반 공중의 통행로'에 해당하는가? — 진입로의 '사실상 지배' 주체 문제
주차장 진입로로 쓰인다는 사정만으로 일반 공중의 이용인지, 구분소유자들만의 점유인지가 결정되지 않는다. 타인 소유의 진입로를 누가 사실상 지배하는지부터 가려야 한다.
쟁점 분석
- 도로를 막는 청구와 사용료만 받는 청구는 같은 기준으로 판단하는가?
도로 철거·인도청구와 임료 상당 부당이득반환청구는 공중 통행에 미치는 영향이 다르다. 권리남용 법리와 사용·수익권 제한 법리를 구별하여 비교한다.
쟁점 분석
- 도로 사용료 소송에서 허가조건·확약서·동의서·도면·현황자료를 읽는 방법
허가조건·확약서·사용승낙서·동의서·측량원도가 판결에서 어떤 사실을 증명하는 자료로 읽혔는지 사례로 살펴본다. 서류가 보여주는 사실과 추론을 구별하여 사유지 도로 분쟁의 증거를 검토하는 방법을 설명한다.
쟁점 분석
- 도로 제공 후 상황이 어느 정도로 바뀌어야 배타적 사용수익권능이 회복되는가?
도로 제공 후 주변이 바뀌었다는 사실만으로는 배타적 사용수익권능이 회복되지 않는다. 문제 된 토지 자체의 이용상태가 제공 당시와 동일성을 잃을 정도로 달라졌는지를 간선도로 편입, 관거 설치, 건물 신축 사례로 비교한다.
쟁점 분석
- 점유취득시효가 완성되면 어떤 법적 효과가 생기나요 — 판례가 정립한 5원칙
부동산 점유취득시효가 완성되면 판례는 등기 없는 대항력, 소유명의 변경의 무관성, 제3자에 대한 대항력 제한, 기산점의 임의 선택 금지, 2차 취득시효라는 다섯 가지 원칙으로 그 법률관계를 규율해 왔다.
쟁점 분석
- 1차 취득시효 완성 전 소유권 변동과 완성 후 소유권 변동은 어떻게 다른가요 — 93다46360 판결과 2007다15172 판결 비교
점유취득시효 완성 전 소유권 변동은 시효의 중단사유가 아니어서 1차 취득시효가 그대로 진행되지만, 완성 후 이전등기를 마치기 전에 제3자 명의 등기가 되면 원칙적으로 대항할 수 없고, 예외적으로 별도의 2차 취득시효를 검토할 수 있다. 대법원 93다46360 전원합의체 판결이 정립한 2차 취득시효 법리 중 진행 중 재변경에 관한 부분은 2007다15172 전원합의체 판결로 변경되었다.
쟁점 분석
- 2차 취득시효 진행 중 소유명의자가 여러 차례 바뀌면 그때마다 새로 주장해야 하나요
2차 취득시효가 개시된 이상 그 기간이 경과하기 전에 등기부상 소유명의자가 여러 차례 바뀌더라도, 점유자는 각 변경마다 별도의 취득시효를 새로 주장할 필요 없이 최초에 개시된 하나의 2차 취득시효를 계속 주장하여 그 경과 시점의 최종 소유명의자를 상대로 이전등기를 구하면 된다.
쟁점 분석
- 점유취득시효의 기산점, 마음대로 골라도 되나요 — 기산점 고정의 원칙과 두 가지 예외
점유취득시효의 기산점은 원칙적으로 실제 점유가 개시된 시점으로 고정되어 당사자가 임의로 선택할 수 없다. 다만 점유기간 중 소유자의 변동이 없는 경우에는 그 예외로 기산점을 임의로 선택할 수 있고, 시효완성 후 제3자 등기가 있었더라도 그 등기 시점부터 다시 20년이 경과했다면 그 변동시를 새 출발점으로 삼는 2차 취득시효를 별도로 주장할 수 있다.
쟁점 분석
- 계약금을 일부만 냈다면 그 배액만 상환해도 계약을 해제할 수 있나요 — 약정 계약금 기준의 해약금 법리
계약금이 일부만 지급된 경우, 해약금 해제의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 금액이 아니라 당사자가 약정한 계약금 전액이며, 그 배액을 상환하거나 이행제공하지 않으면 해제할 수 없다.
쟁점 분석
- 신탁등기 후 임대차보증금 반환책임 — 수탁자 동의와 남은 쟁점
신탁등기 후 위탁자 명의로 체결된 임대차에서 수탁자가 임대인 지위에 있는지, 임대차보증금 반환의무를 부담하는지를 판단하려면 임차인의 대항력, 신탁원부 기재의 대항력, 실제 반환채무의 귀속을 구별해야 한다. 이 글이 검토한 구법·현행법 판례는 사실관계와 적용 법률이 서로 달라, 그 판례들만으로 '신탁등기 후·수탁자 동의·위탁자 명의 임대차'의 반환책임을 곧바로 단정할 수는 없다.
쟁점 분석
- 신탁된 집합건물의 관리비, 위탁자와 수탁자 중 누가 내야 하나요 — 신탁원부 기재의 대항력 한계
신탁계약에서 관리비를 위탁자가 부담하기로 정하고 신탁원부에 기재하더라도, 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 신탁에서는 그 약정만으로 제3자인 집합건물 관리단에 대항할 수 없다. 다만 이는 대항력 부정일 뿐이고, 수탁자의 실제 관리비 지급의무는 관리비의 성격과 관리단 규약 등을 별도로 심리해 판단해야 한다.
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